“二套转首套”存量房贷利率调整启动后续申请审核通过当日即可调整
继9月25日首套住房贷款利率批量调整之后，符合“二套转首套”“固定利率/基准利率转为浮动利率”条件的住房贷款利率也于10月25日开启集中调整。10月25日，建设银行发布公告称，2023年10月25日，该行将按照前期公告的规则，对符合调整范围的存量住房贷款进行统一批量调整，调整后的利率当日立即生效，调整成功后该行将通过短信告知用户。目前在社交平台上，已经有符合“二套转首套”“固定利率/基准利率转为浮动利率”调整条件的借款人，表示于25日或26日收到银行利率自动调整的通知，多数调整之后的贷款利率在4.0%-4.3%。今年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知，借款人可通过以新贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或与承贷金融机构协商变更合同约定的利率水平的方式调整个人住房贷款存量利率。通知发布之后，国有六大行于9月7日率先公布调整细则，紧接着股份行、区域性城农商行也陆续公告具体调整事项。调整规则上，根据人民银行公告要求，可通过变更合同约定的利率水平或新发放贷款置换的方式进行利率调整，多数银行均采用了变更合同约定利率水平的方式。从调整时间来看，对于原贷款发放时执行首套房贷利率标准的存量房贷，客户无需提交申请，银行已经于2023年9月25日进行集中调整。而对于二套及以上房贷且符合调整条件、固定利率或基准利率定价且完成LPR转换、不良贷款归还积欠本息的房贷客户，可于2023年9月25日起向银行提出申请，并提供佐证材料，银行将于10月25日对已受理并审批通过的进行集中调整。利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。建设银行公告也显示，此次10月25日集中调整房贷利率的范围主要包括：一是贷款发放或合同签订时不符合首套住房标准，但当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准，且10月22日（含）前借款人提交复核申请并经建设银行确认符合调整条件。二是固定利率或采用基准利率定价的贷款，10月22日（含）前借款人已向该行申请转为采用LPR定价的浮动利率贷款，并与建设银行签订协议。对于10月23日以后提交的“二套转首套”复核申请或“固定利率/基准利率转为浮动利率”申请的借款用户，建设银行表示，该行将于2023年10月25日开始审核，并于确认符合条件后的当日为用户调整，新的利率即日生效。符合调整范围的首套住房贷款，将根据贷款发放时间按以下两个时间段确定调整水平：2022年5月14日（含）前发放的贷款，一般情况下调整为LPR；2022年5月15日（含）之后发放的贷款，一般情况下调整为LPR-20个基点。当前贷款合同执行的LPR多为4.2%、4.3%，以4.2%计算，前者最低可降至4.2%，后者最低可降至4.0%；以4.3%计算，前者最低可降至4.3%，后者最低可降至4.1%。比如，广东有借款用户在2021年8月办理的“执行二套房利率”的贷款，现符合“二套转首套”标准，贷款合同执行的LPR为4.2%，目前房贷利率已经由6.87%调整为4.2%，每月可减少1000元左右的还款。但是，如果所在城市单独发布的首套住房贷款利率政策下限高于上述规则中的调整水平，则将按所在城市首套住房贷款利率政策下限调整。上海的刘女士于2023年8月在招商银行办理个人住房贷款，符合“二套转首套”，按照上海地区该时间段执行的利率下限水平为LPR+35PB，目前她的房贷利率便由5.25%降至4.55%，即由相应LPR4.2%+35BP，调整完成之后，每月还款金额将减少300余元。在第二轮批量调整启动之后，绝大多数存量首套房贷都将完成利率调整。中国人民银行货币政策司司长邹澜在10月13日召开的新闻发布会上介绍，降低存量首套房贷利率工作已基本接近尾声，9月25日到10月1日实施首周，有98.5%符合条件的存量首套房贷利率完成下调，合计4973万笔、21.7万亿元。调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点。对于其他还需借款人提供证明材料、银行予以认定的情况，主要银行也将在一个月内完成调整。（综合自建设银行微信公众号、国家金融监督管理总局网站、中国人民银行网站、小红书）钱晓睿/编辑(编辑：钱晓睿)
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