央行再提存量房贷，调降首付比和二套房贷利率下限，专家：对一线城市意义较大
本报（chinatimes.net.cn）记者梁宝欣 李贝贝 深圳报道9月27日，据央行官网，中国人民银行货币政策委员会第三季度例会于9月25日召开。其中提到，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，落实新发放首套房贷利率政策动态调整机制，调降首付比和二套房贷利率下限，推动降低存量首套房贷利率落地见效，加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度，推动建立房地产业发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。9月27日，合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示，整体来讲，上述政策的提出对于当下一线城市来说，有比较大的意义。从目前来看，一线城市还是在执行过去的首付比例，同时利率的加点也没有进行下调，这样的话，所谓“认房不认贷”的政策，对于市场带来的影响就是周期短、效果弱。郭毅指出，“从市场情况来看，目前‘认房不认贷’在北京带来的影响已经消耗殆尽了。存量这部分购房需求调动完了之后，市场的增量需求其实还处在一个观望和犹豫的状态，我觉得核心还是在于首付比例和贷款的月供利率负担比较高。”会对市场产生持续性的作用在郭毅看来，对于一线城市来说，还有很大的政策空间去调整和减轻刚需和改善性人群的实际负担，如果未来能够进一步减少购房人群的整体购房压力，会对市场产生一个持续性的作用。我国现行的商业性个人住房贷款利率采用“三层定价机制”：一是全国层面，由央行及国家金融监管总局确定全国层面的贷款利率政策下限；二是地方层面，各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限；三是商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。今年1月5日，央行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。4月20日，央行货币政策司司长邹澜在一季度金融统计数据有关情况新闻发布会上表示，去年年末，人民银行、银保监会建立新发放首套房贷利率政策动态调整机制，实现了因城施策原则下首套房贷利率政策的双向动态灵活调整。彼时，邹澜强调该政策“既管冷又管热”，既支持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱，又要求房价出现趋势性上涨苗头的城市及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房贷利率下限。而央行也在2023年第二季度《中国货币政策执行报告》提出，继续落实首套房贷利率政策动态调整机制，加大城中村改造的支持力度。央行数据显示，截至6月末，全部343个城市（地级及以上）中，100个城市下调或取消了首套房贷利率下限。其中，87个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限低10—40个基点，13个城市取消了首套房贷利率下限。首套房贷利率政策调整优化，带动房贷利率有所降低。那央行为何在9月再提及“落实新发放首套房贷利率政策动态调整机制”？郭毅表示，按照正常来讲，新发放首套房贷利率政策动态调整机制应该已经在全国推行了，但是央行这么强调，那可见是有部分城市并没有完全按照央行的要求去推进动态利率的调整和优化。如果大家从全国层面都统一执行LPR的动态利率的话，可能未来的利率保持在一个跟市场接轨的相对稳定的状态之下，这有更积极的意义，所以央行也在着力的推进全国各个城市去统一实施。值得一提的是，9月中上旬，多家银行发布存量房贷利率调整规则，针对原购房时按首套执行的贷款，各银行普遍在9月25日统一调整房贷利率。中指研究院市场研究总监陈文静指出，此次存量首套房贷利率下调，更加利好贷款时非首套房但当前已符合所在城市首套政策的房贷，此前部分地区二套房贷利率加点数偏高，购房者购房时房贷利率有些甚至在6%以上。简单测算，假设购房者存量房贷剩余200万元，还有25年还款期，若本次房贷利率下调80个基点，则购房成本将减少27万元，每月还款金额可减少913元。同时，陈文静也表示，存量房贷利率下降有助于降低居民负担，提升居民消费意愿，同时也有利于促进部分改善型购房者入市。对于商业银行而言，降低存量房贷利率亦可一定程度减缓居民提前还贷情况。继续强调推动建立房地产业发展新模式此外，易居研究院研究总监严跃进9月27日接受《华夏时报》记者采访时表示，此次会议提及了购房方面的几项政策，包括差别化住房信贷政策、刚需和改善性住房需求、首套房贷利率政策动态调整机制、首付比例和二套房贷利率下限、降低存量贷款利率等。应该说此类表述比较系统全面，也是近期全国各地房贷政策调整较为聚焦的几个领域。通过此类政策的调整，将有助于系统全面为购房市场等创造宽松的条件，有助于进一步促进房地产金融市场的健康发展。值得一提的是，此次会议继续强调推动建立房地产业发展新模式。在严跃进看来，关于新模式的提法明显增多，说明在传统住房消费提振等工作基础上，会有一系列新动作。“对于此类新动作或在四季度可以看出。我们认为，当前房地产金融势必会有新的发展空间和应用空间。各地要深入落实好此类政策，引导房企和产业走上新发展模式之路。”严跃进说道。郭毅则指出，房地产发展的新模式，可能要从中央的一些调控精神上来寻找一些端倪。这几次的中央经济工作会议强调的都是租售并举，强调各个地方城市保障性住房的建设。所以对于房地产开发企业来说，未来可能并不仅仅是传统的买地卖房的模式，其实也可以尽量的去选择租赁型的物业来进行运营，能够提升企业发展的安全性。“因为它（租赁性物业）会有这种相对稳定的现金流，而不是纯粹的依托拿地卖房这种对于资金强依赖性的发展。”郭毅说。此外，严跃进还表示，此次会议提及，加大对“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造和保障性住房建设等金融支持力度。这一点也体现了房地产金融的两条线走的导向。一条是传统的购房等领域，一条是新兴领域，即类似城中村改造等核心发力点。对于城中村改造等方面的金融支持势必会强化，其客观上有助于进一步促进相关企业融资工作的开展，也利好此类业务的更好发展。责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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